[부동산전망대] 주택시장16-부동산시장의 어려움은 언제까지?

글 작성시간 : 토 9월 06, 2008 9:39 am

제임스 이
Century 21 Metro Alliance Agent 부동산 에이전트
SJ Development Group Inc., CEO
(Real Estate Investment Consulting Company)

대형 금융 융자 회사Fannie Mae와 Freddie Mae의 어려움으로 미국 전체가 영향을 받고 있다. 많은 주택 융자들이 계약을 이행하지 못해 파기되고 있고, 그 손해를 집주인과 은행 그리고 나아가서는 Fannie Mae와 Freddie Mae가 그대로 받고 있는 상황이다.
차압 주택과 쇼트 세일이 주택마켓 매매에 큰 부분을 차지하면서 페이먼트를 내지 못한 사람들의 크레딧이 망가지고 집을 포기하고 쫓겨나는 일들이 끊임없이 일어나고 있다. 이런 여파는 그대로 부동산 시세의 하락으로 나타나고 있고, 페이먼트를 잘 하고 있는 사람들 조차 타격을 입게 되는 악순환이 반복되고 있다. 도대체 이런 부동산 시장의 어려움은 언제까지 계속될까?

주택시장
지난 2007년도에 피닉스 지역(Greater Phoenix에 포함되는 모든 시들)에서 승인된 단독 주택 건축 허가증은 약 32000개이다. 이것은 2년 전인 2005년도에 비해 약 반 정도되는 수치이다. 그리고 2008년도에도 좀더 줄어 약 30000여개의 허가증이 발급이 될 것으로 전문가들은 예상하고 있다.
아직은 예상에 불과하지만 그래도 반가운 소식은 2009년도에 들어서는 다시 상승 기세가 되어 약 36,600개의 허가증이 발급될 것으로 전문가들은 기대하고 있다. 이것은 약 20%의 향상인데, 많은 향상은 아니라 할 지라도 이런 상승세가 될 것이라는 것만으로도 좋은 소식이 아닐 수 없다.
빈 집이 많은데 이렇게 새 집을 더 지을 것이라는 소식이 과연 좋은 뉴스인가라는 질문을 할 수 있다. 간단하게 답을 한다면 판매되어야 하는 빈 집들이 지금처럼 많은 상태에서는 절대 새 집을 많이 짓지 않을 것이다. 새 주택 건축의 증가는 곧 쇼트세일과 차압된 집들이 정리가 될 것이라는 것으로 받아들여도 큰 무리는 아닐 것이다. 또한 집 시세가 어느 정도 돌아 오지 않고 서는 주택 개발 회사들이 새 주택들을 마구 지을 수 없다. 그들이 지불한 땅 값과 건축 비용을 감당하고 이익이 되지 않는다면 차라리 집을 짓지 않는 것이 나을 것이기 때문이다. 이것이 바로 새 주택 건축 허가의 증가를 주택 시장 회복의 사인 중의 하나로 받아들이는 이유이다.

아파트 시장
아파트 건축 허가는 비교적 같은 수치를 유지하고 있는 상황이다. 2007년도에 약 5500여개의 허가증이 발급되었고, 2008년도에는 약 5600여개 그리고 2009년도에는 약 6100개의 허가증이 발급될 것이라고 예측하고 있다. 공백율 또한 비교적인 같은 수치로 나타나고 있는데 약 7%-7.5%의 공백율이 2007년도에 있었고, 앞으로도 비교적 같은 수치의 공백율이 유지될 것으로 예상되고 있다.
하지만 이런 수치와 상관없이 현실적으로 보여지는 아파트 시장은 주택 시장보다 더욱 안 좋다. 공백율은 같은 수치로 7%-7.5%를 유지한다고는 하지만, 아파트 렌트비는 훨씬 내려가 있는 상황이다. 수많은 집들이 렌트시장에 나옴으로써 사람들은 저렴한 가격에 마당이 있는 단독 주택에 살 수 있게 되었다.
이런 주택과 경쟁해서 아파트가 사는 길은 조금 더 고급스런 실내 장식과 수영장, 운동기구실과 같은 커뮤니티 시설을 강화하고 가격을 내리는 것이다. 물론 아파트의 이미지와 전반적인 시세를 감안해서 무조건 가격을 내릴 수는 없기 때문에 1년이나 2년 장기계약을 할 경우에 한 달에서 2달 정도 많게는 3달 정도의 렌트비를 삭감해 주는 방법을 사용하고 있다. 결과적으로 공백율은 적게 유지하고 있지만, 조금 더 많은 투자금이 들고 적은 렌트비를 받게 되는 상황이 되고 만 것이다.
한가지 긍정적인 면은 이런 상황에서도 아파트를 짓는 수가 늘고 있는 추세라는 것이다. 이것은 곧 피닉스 지역의 인구 증가를 증명하는 현상이다. 비록 현재의 시장은 어렵지만 앞 날을 내다보고 계속해서 건축되고 있는 것이다. 거기에 같은 공백율을 유지하고 있다는 것은 그만큼 많은 사람들이 피닉스로 이주해서 살고 있다는 것이다. 물론 이 중에는 자기의 집을 가지고 있다가 상황이 어려워서 아파트로 이주하는 사람들도 많았을 것이다.
아파트의 대세는 엘에이나 뉴욕 같은 대형 도시들이 그랬던 것처럼 도시 주변이 지속적으로 발전된 후, 출퇴근 거리가 너무나 멀게 되었을 때(통계적으로 1시간 정도), 다시금 사람들은 시내 중심으로 혹은 중심과 가까운 아파트로 눈을 돌리게 된다. 그때가 되면 피닉스 지역의 아파트도 어느 대형 도시 못지 않게 매력적인 곳이 되겠지만 그러기까지는 아마도 10년은 기다려야 할 것으로 보인다.
부동산 상담 및 문의 480-773-9630


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